L’Osservatorio ISFOA ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare e dei mutui nel 2023, evidenziando una significativa flessione rispetto all’anno precedente. Le compravendite immobiliari e i mutui sono calati, riflettendo le difficoltà economiche e l’aumento dei costi di produzione. Anche le donazioni di beni immobili sono in diminuzione.

Ormai esaurito l’effetto rimbalzo dopo il blocco del 2020, l’attività economica ha risentito sia delle conseguenze della guerra in Ucraina, sia dell’aumento dei costi di produzione edilizi. Questo ha avuto effetti pesanti sul mercato immobiliare che nel 2023 ha registrato una brusca flessione rispetto al 2022, secondo il Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN) relativo alle compravendite di immobili, mutui, donazioni e alle operazioni societarie. Lo scorso anno sono infatti state rilevate 1.030.507 compravendite immobiliari rispetto alle 1.108.081 del 2022 (-7%), mentre la flessione dei mutui è stata del 26%.

Continua il calo delle compravendite immobiliari
Nel 2023 continua il calo delle compravendite degli immobili abitativi: passate da 589.486 del 2022 a 547.838 nel 2023 (accentuandosi ulteriormente il calo registrato dal 2021, quando si erano concluse 628.137 transazioni) segnando quindi una diminuzione complessiva del 7%. Nell’analisi relativa alla tipologia di immobile venduto, emerge in modo evidente che il calo delle compravendite di prima casa nel 2023 rispetto al 2022 è del 10% per acquisti da privati e del 22,5% per acquisti da impresa, mentre si riscontra una sofferenza minore nel comparto delle seconde case: il calo tra il 2023 e 2022 è stato del 2,4% nell’acquisto tra privati e del 2,7% nell’acquisto da impresa. Restano al Nord i maggiori volumi di scambio: la regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52% del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%. La fascia d’età in cui viene maggiormente effettuato l’acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nel 2023 pari al 26,67% delle transazioni (in calo rispetto al 2022, anno in cui aveva registrato il 28,57% delle contrattazioni). Il 50,8% degli immobili abitativi è stato acquistato con l’agevolazione prima casa (anche questa percentuale è in calo rispetto sia al 2022, anno in cui il 53,12% degli immobili era stato acquistato con l’agevolazione prima casa, sia al 2021, anno in cui la percentuale si assestava sul 56,05%). Anche nel 2023 è confermato che le compravendite di immobili abitativi effettuate da privati sono maggiori rispetto alle vendite effettuate dalle imprese.

Drastica riduzione del prezzo degli immobili 
Nel 2023 il valore medio di scambio delle case si assesta sui 154.416 in riduzione rispetto ai 158.074 del 2022 e ai 155.118 del 2021. Nel secondo semestre del 2023, il valore (mediano) degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa è sceso a 113.000 euro rispetto ai 115.000 euro dei precedenti anni 2021 e 2022. Al contrario, gli immobili acquistati da imprese hanno mostrato un incremento significativo nel valore, salendo a 265.000 euro, rispetto ai 235.000 euro del 2022. La maggior parte degli immobili acquistati da privati con l’agevolazione prima casa ha un valore inferiore a 99.000 euro (43,77%), mentre solo lo 0,34% supera il milione di euro. Per gli acquisti da imprese, il 27,82% si colloca nella fascia tra 200.000 euro e 299.999 euro. Il mercato delle seconde case mostra che la maggior parte dei valori rimane sotto €99.000. L’interesse per immobili di lusso rimane elevato, con 7.772 transazioni oltre il milione di euro nel 2023, nonostante una leggera diminuzione rispetto al 2022 (erano 7.960 nel 2022). Di questi, 4.815 sono immobili abitativi, di cui 3.691 acquistati come seconda casa. Si tratta prevalentemente di immobili acquistati da imprese che ne hanno curato direttamente la costruzione o la ristrutturazione (2.526), numeri in leggero calo rispetto all’anno precedente. Infine, nell’intero 2023 sono stati trasferiti 38.162 terreni edificabili (rispetto ai 40.804 nel 2022, ai 42.950 nel 2021 e ai 31.218 terreni edificabili del 2020), dei quali il 56,54% con un valore inferiore a 19.999 euro, confermando così un trend decrescente degli ultimi anni, in sintonia con le nuove politiche abitative diffuse sui territori italiani. I terreni agricoli oggetto di contrattazione sono stati 178.332 (inferiori rispetto ai 184.378 del 2022 ed ai 181.303 del 2021) e la maggioranza degli stessi (il 57,50%) ha fatto registrare un valore inferiore a 9.999 euro.

Forte calo dei mutui
Il 2023 vede un fortissimo calo dei mutui, come già ampiamente previsto a margine delle rilevazioni fatte nel rapporto 2022, pari a una flessione del 26%, che porta il dato a valori perfino inferiori a quelli pre-pandemia. Sono stati 322.098 i finanziamenti nel 2023, a fronte di oltre 435.174 nel 2022 e 386.000 nel 2019. Significativo appare anche il trend negativo del secondo semestre rispetto al primo che segna un -3%. Unica eccezione è l’area del Nord-Est, che segna un trend positivo nel secondo semestre rispetto al primo. Nel corso del 2023 sono stati particolarmente penalizzati i mutui sotto i 50.000 euro e quelli sopra i 350.000 euro, a dimostrazione nel primo caso della rinuncia da parte di determinate fasce di popolazione di ceto medio basso ad acquistare tramite finanziamento, e nel secondo caso della evidente difficoltà del ceto medio, stante sempre l’aumento dei tassi, a sostenere il peso delle rate crescenti. Analogo andamento può osservarsi anche alla luce del capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per i finanziamenti ipotecari che nel 2023 è diminuito di oltre il 25%, passando dai quasi 71 miliardi di euro erogati nel 2022 (già in riduzione rispetto al 2021) ai poco più di 53 miliardi euro del 2023. Tale dato appare ancor più significativo se letto in combinazione con quelli sulle tipologie dei finanziamenti, dai quali emerge che le operazioni di surroga hanno inciso per solo il 4% del totale dei mutui concessi.

Donazioni di beni immobili in diminuzione 
Il numero delle donazioni di beni immobili nel 2023 è di 203.888, in calo sia rispetto al 2022 in cui erano 212.992, sia rispetto al 2021, anno in cui sono state complessivamente 221.642. Subiscono una diminuzione, rispetto agli anni precedenti, le donazioni di abitazioni o fabbricati in genere (capannoni, negozi, ecc.) che costituiscono il 55,81% del totale di tutte le donazioni immobiliari rispetto al 57,11% del 2022, mentre restano pressoché stabili rispetto al 2022 le donazioni della nuda proprietà dei fabbricati (16,64 % del totale) e quelle dei terreni agricoli (13,72 % del totale). Le donazioni immobiliari rimangono più frequenti al Sud e nelle isole dove vengono stipulati il 49,95% di questo tipo di atti, anche se nel 2023 si registra un piccolo sorpasso delle donazioni stipulate al centro (13,97% del totale) rispetto a quelle stipulate nelle isole (13,55% del totale). In termini assoluti la regione con la percentuale maggiore di donazioni immobiliari è la Campania (12,96%), seguita da Sicilia (11,12%), Puglia (10,45%) e Lombardia (10,40%). Donano maggiormente le donne sia in generale sia, più specificamente, in relazione a fabbricati o terreni agricoli, mentre prevalgono gli uomini laddove la donazione riguardi la sola nuda proprietà del terreno sia agricolo che edificabile. Le donne donano di più di quanto ricevono mediante donazione: rappresentano il 51,84% dei donanti mentre sono il 48,81% dei donatari, con percentuali inverse rispetto ai maschi.